戴德梁行：今年地價 將跌兩成

10號公報即將上路，雖然建商認為影響不大，但戴德梁行估價師事務所昨（7）日公布最新調查指出，房地產持續不景氣，讓土地價格打回原形，2009年地價將較去年跌兩成；其中以2008年買進的建商套牢最深。

戴德梁行估價師事務所長楊長達表示，2008年土地交易市場以上半年較活絡，交易筆數占全年度三分之二，買方以建設公司居多。下半年受金融風暴影響，土地承買者以個人或金融保險為主。台北市全年平均地價漲13.57%，容積地價漲51%，高於平均地價上漲率。

去年第四季大筆土地交易，僅靠亞洲信託總部、標售地上權的信義計畫區A10撐盤。而富邦人壽以36.77億元得標A10，只高出底價不到2%。由於第四季土地交易總值與筆數均遠低於前三季，顯見市場投資已趨保守，建商降低加碼意願，預期今年土地交易市場將成僵滯狀態。

楊長達說，不少建商坦然面對10號公報提列土地存貨損失，他根據客戶委託進行土地價值重估判斷，2009年的地價跌幅約有兩成。他說，2008年上半年住宅房價持續攀升，受到金融風暴影響已全面下挫；而近年漲勢最穩定的豪宅，成屋交易價、量皆大幅衰退，預售個案也暫緩推出，在兩岸三通效益尚未明朗、未來經濟情勢不明下，消費者信心薄弱，已衝擊到上游土地價格。

楊長達說，97年容積地價上漲，國有土地得標溢價率從71%提高至81%。這顯示開發商對未來房價有高度預期，但後來景氣急轉直下，國產局北辦處招標40 宗土地，總底價13億元僅標脫六宗，標脫金額1.3億元，僅占總底價的一成，溢價率僅12.6%，相較於前三季度的溢價率明顯降低。

他表示，去年台北市區每坪容積地價約87.1萬元，若是土地成交行情是建商可容忍的利潤上限，因此容積地價大約等於合理房價，目前台北市郊合理房價約每坪35萬至40萬元、市區60萬至87萬元會有支撐。

楊長達表示，受10號公報影響，建商今年上半年台北市地價跌幅平均約兩成，台北市以外甚至會超過兩成。